Балеарские острова: аренда и закон

Несмотря на новые суровые законодательные акты, которыми испанские власти пытаются регулировать рынок частной аренды жилья, снять виллу на Майорке или апартаменты на Ибице – все еще задача, которая вполне по силам рядовому туристу. Тем не менее, прежде, чем отправиться на отдых на знаменитый архипелаг, стоит знать некоторые нюансы.

Владелец недвижимости на Балеарских островах должен платить налог и в ряде случаев иметь лицензию, если он хочет сдавать собственность в аренду. С недавних пор правительство островов перестало выдавать лицензии апартаментам и лицензирует аренду только для владельцев отдельных домов. Таким образом, власти пытаются стимулировать индивидуальное домостроение и поднять «просевший» рынок испанской недвижимости.

Сегодня на островах есть несколько способов легально сдавать недвижимость туристов. При этом далеко не все знают, что рамочный договор туристической аренды – далеко не единственный способ заключить договор с собственником. На Балеарских островах также есть возможность подписать так называемый «обычный» договор, который предполагает краткосрочную аренду, но при этом не рассматривает ее как туристическую. Соответственно, расходы по такому договору будут меньше.

Туристическая аренда на Балеарских островах

Владельцы объектов, которые сдаются по контракту туристической аренды, согласно закону обязаны закладывать в цену 10% НДС, который затем возвращают в казну.

Также если владелец жилья является нерезидентом, он обязан предоставлять в налоговые службы ежеквартальный отчет о доходах. При этом стоит помнить, что налоговые отчисления зависят от доходов и типа собственности. При этом исчисленный налог может быть уменьшен в зависимости от сроков сдачи и уровня дохода.
Вообще, понятие «туристическая аренда» означает, что помимо койки и вида на море вы можете предлагать своему постояльцу дополнительные услуги: уборку, готовку и тому подобное. Приведенный ниже вариант не предусматривает подобных возможностей.

Обычная аренда на Балеарских островах

Сюрприз: еще один способ сдать жилье в аренду – предложить его по договору обычной аренды. Обычная – значит, нетуристическая. Данный договор предусматривает освобождение от уплаты НДС и, как следствие, освобождает от необходимости подавать декларацию каждый квартал. Налоговая декларация по данному договору подается раз в год, налоги исчисляются от валового дохода, без вычетов. В этом сегменте аренды смогут работать и те, кто сдают апартаменты. Основные рамки, о которых нужно помнить при нетуристической аренде:

- этот способ аренды не предусматривает дополнительных услуг
- он должен быть оформлен соответствующим договором
- реклама данного типа аренда должна подаваться как нетуристическая

Однако в последнем случае есть свои «но».

Арендодатель-агент-турист

Например, ограничения по договору обычной аренды есть для агентов, которые выступают от лица собственника. Так, здесь предусмотрена особая система расчета НДС. Собственно, стоимость услуги, которую агентство включает в цену объекта, облагается налогом на добавленную стоимость. Налог подлежит уплате. Что касается собственника, то ему уплачивать НДС не приходится – он будет подавать обычную годовую декларацию.

В тоже время если вы выступаете как агент, то вам необходимо подавать декларацию раз в квартал.

Если вы решите работать как агент, то здесь необходимо учитывать ряд факторов. Вам придется либо организовать компанию, либо работать как частный продавец (autónomo). Агенту при работе также придется составить двойной контракт, где будут представлены все стороны владелец-агент-турист. 

Законодательство по аренде

Основным законом, который регулирует правила аренды на Балеарских островах является Акт Арендатора ( Ley de Arrendamientos Urbanos) – общеиспанский закон, регламентирующий права и обязанности арендаторов. Кроме того, на Балеарских островах есть свой региональный пакет правовых актов, которые регулируют туристическую деятельность. Их можно найти на официальном сайте  (на английском).